• 体彩p3开奖 www.pzqti.com 体彩p3开奖 体彩p3开奖 www.pzqti.com long8產城發展研究中心 產城快評系列

  • 作者:long8集團高級合伙人 long8產城發展研究中心主任 彭銳

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智庫洞見

 

最近非常煩,一系列工地事故把楊老板和他的碧桂園推上了風口浪尖。坦率地說,碧桂園的產品質量和工程管理水平在行業至少在平均線以上,全國這么多工地,時不時的都會出點事情,偏偏這次集中的讓碧桂園趕上了,而且是在年初一本出人意料的書——《我在碧桂園的1000天》為全社會“普及”了一把碧桂園,其余溫尚在的時候,一瞬間,強大的自媒體把這點事情無情的刷屏了。所以,楊老板很委屈,他認為這是一個公關事件,隨后碧桂園又高調的上演了一場爭議更大的公關秀,以至于當一位地產人士在博鰲地產論壇隱晦的批評了碧桂園的品質和快周問題以后,筆者所在的一些地產微信群里一些行業大佬們紛紛呼吁,在這個全行業面臨質疑的?;笨?,大家應該團結而不是相互拆臺。這的確是一個產業的?;笨?,然而,?;牟皇槍こ討柿?、不是媒體刁難而是過去十年支撐地產頭部企業們快速狂飆的快周轉規?;滴衲J?。

01

快周轉并不是房地產業的新武器

快周轉并不是房地產業的新武器。早年新鴻基能夠在香港市場異軍突起,一個殺手锏就是“貨如轉輪”。2003年萬科把美國帕爾迪作為學習標桿,學習心得中就包括提高資產周轉率以提升ROE??熘蘢睦礪芻∈嵌虐罟劍?span lang="EN-US">ROE=銷售利潤率Ï資產周轉率Ï杠桿率。在銷售利潤率為正且與杠桿率保持不變的情況下,ROE與資產周轉率成正比。近年來,房地產的銷售毛利率呈明顯下滑趨勢,高杠桿、快周轉成了頭部企業高度趨同的戰略選擇。隨著去年開始的金融系統去杠桿,房地產業首當其沖,提高杠桿率的空間消失,風險卻急遽上升,在資金重壓下,快周轉成了房企唯一的救命稻草。

 

提高ROE并不是房企選擇快周轉的唯一原因,一味追求規模擴張是另一主因。規模經濟的好處毋庸累述,特別是在房地產行業,它意味著更低和更容易的融資,更好的上杠桿條件。這就解釋了為何每年幾個權威機構的地產top榜總是引來超出尋常的關注。然而,房地產業是一個高周期行業,較小規模企業可以通過選時(timing)和選區域來實現逆周期操作,對于巨型企業來說,為了保持規模并進一步擴張,任何時候任何可進入的區域都在拿地,這使選時和選區幾乎成為不可能,通過快周轉可以輾平周期的風險,這成了房地產企業和其后的金融機構們的共識。

 

在這一共識下,行業巨頭們迅速從幾百億達到了幾千億的規模,而且增長速度仍然凌厲。從碧桂園到恒大,再到融創、旭輝,狼性文化、效率文化成為主流,一切管理動作和考核指標都指向了速度,其他都為其讓道,員工則被異化成為了效率機器。這很像當年的大秦王國,號召全民耕戰,鼓勵尚武精神,終于形成了一個高效運轉的封建政權和戰斗力驚人的虎狼之師,橫掃六國,造就了規??漲熬藪蟮拇笄氐酃?。

02

 

快周轉規?;J秸謔?/span>

如果這個腳本仍然可以繼續,我相信一次小小的工地事件不過是偉大征途中的小插曲,一次讓楊老板頭痛的公關?;?,但是事情真的這么簡單嗎?房地產的快周轉規?;嫻幕箍梢約虻パ有??

 

首先,出問題的是產業規模。我們這幾年的銷售額增長主要來至于房價而非銷售面積,頭部企業的成長速度不是來至于市場規模的大幅增長而是來自于行業集中率上升搶占了中小房企的市場份額。在產業市場規模已近峰值頂點而中小企業也已經被淘汰得差不多的時候,碧桂園們未來的規模成長空間在哪里?可以遙想當年在咸陽看著滅六國的凱旋之師,始皇帝是不是也在問自己,這只大軍的下一仗在哪里?

 

其次,未來我們的改善型需求們真的需要這種快周轉批量化生產出來的,品質湊合但是毫無個性,毫無生活情趣,冷冰冰的房子嗎?在短缺時代,規?;手饕迨嗆俠淼?,在消費全面升級時代,客戶需要的是有品質的產品,這背后需要更多的技術、情感和文化,簡單粗暴的快周轉規?;源宋弈芪?。

 

這讓我想起了包政教授在最近的一本新書中寫到的福特汽車。從1908年到1927年的19年,福特依靠全世界第一條汽車流水線掙了10億美金,而在19271946的后19年,產能過剩的經濟?;酶L卣靡才獾裊?span lang="EN-US">10億美金。德魯克說,國民財富來源于技術的進步,并把這種進步引導到客戶需求上去,第一個階段,福特做到了,他利用技術進步,以機器代替人力,開啟大眾消費市場,取得了巨大成功。然而,他沒能依靠持續的創新深化與顧客的聯系,豐富客戶的體驗,而是采用了高效擴張方式,最終獲得了慘痛的教訓。這和當年瞬間崩塌的秦帝國何其相似。

03

碧桂園們的下一磚該拍向何處?

正如很多房地產企業的使命中所言,房地產業本質提供的不是有形的房子,而是一種生活方式,這意味著在終極意義上來看:給房子賦予人的思想靈魂,使房子有助于人的天性解放,天賦發揮,精神滋養,生活幸福,應該是這個產業的歸宿。當很多業內人士都在擔憂資產泡沫的破滅,擔心流動性收縮后對產業帶來的巨大傷害的時候,我們有沒有反思當前的快周轉規?;J揭丫巖暈?,應該去找到一種能夠超越資產波動周期,更加可持續的業務模式。

 

什么樣的房地產業務模式會有未來?我認為應該滿足三個條件:

一、弱資產化、強載體化。我們應該更關心空間中的人和活動,當這些活動有價值的時候,資產自然有了價值。

二、在確?;竟δ芑∩獻非蟾叩木竇壑?。

三、產業賦能。傳統的房地產思維下產品只是房子、建筑。然而,在新的技術條件下,房子空間是信息場、能量場,如果我們能夠把握這種場,并將這些信息和能量智能化、場景化,最終它們會成為房地產企業產業賦能的本錢。而這一切都與當前的快周轉規?;薰?。

 

最后一句話總結:碧桂園倒掉了一些工棚,這不過是行業大變局起點的小征兆而已??梢栽ぜ?,在快周轉規?;惱馓醪還槁飛?,騎虎難下的碧桂園們路會越走越艱難。

 

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